רכישת נכס מסחרי טומנת בחובה משמעויות וסיכונים שאינם דומים לענף הנדל"ן הפרטי, ומחייבת תשומת לב קפדנית לכל פרט, תכנון כלכלי מוקדם, היכרות עם סוגיות וחבויות מתחומי המיסוי, הרישוי העסקי וגורמי השפעה נוספים, שעשויים להפוך כל עסקה מהשקעה משתלמת ומבטיחה לתאונה כלכלית.
הטיפ הראשון והחשוב ביותר שנוכל לספק לרוכשים הפוטנציאליים, הוא קבלת ליווי מקצועי של עורך דין נדל"ן מסחרי, מנוסה ומיומן בתחום. חשוב לפנות אל עורך הדין בשלבי התכנון המוקדמים של העסקה, בטרם נוצרו התחייבויות כאלה ואחרות.
בין אם אתם מתכננים לרכוש נכס מסחרי להשקעה ובין אם לצורך הקמה או הרחבה של פעילות עסקית, קבלו את 5 הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן מסחרי ואת הדרך להימנע מהן:
- אי ביצוע בדיקת רקע לנכס- נכסים עסקיים ומסחריים עשויים לעבור שינויים והתאמות עם השנים, בהתאם למאפייני ולצרכי העסקים שהחזיקו בהם, בבעלות או בשכירות. בדיקה תכנונית מקדימה של הנכס תשקף את תכניות הבינוי המאושרות ורישומי הנכס מול רשויות המקרקעין והרשות המקומית, אל מול שינויים בפועל במידה ובוצעו כאלה. הבדיקה תכלול בחינה ומדידות של גבולות הנכס החיצוניים, שטחים מוצמדים, חלוקה לגושים, רישום זכויות, הערות אזהרה ומגבלות, ותמנע תביעות עתידיות.
- אי התאמה לצרכי העסק– עסקים מייצגים פעילות דינמית, חיה ונושמת, העשויה להשתנות בכל עת, ובעת רכישת נכס מקרקעין מסחרי חשוב להבטיח שזה נותן מענה הן לצרכי העסק הקיימים והן לשינויים עתידיים. יש להביא בחשבון את מאפייני הפעילות ודרישות העסק, אל מול מיקום הנכס, גודל הנכס, אפשרויות חלוקה ושינויים מבניים.
- ניהול ההליך, מו"מ וליווי עורך דין נדל"ן מסחרי– ניהול משא ומתן על רכישת נכס מסחרי מצריך התייחסות למגוון סוגיות וסעיפים, אשר משפיעים על כדאיות העסקה לטווח הארוך. התשואה על נכסים אלו נחשבת לגבוהה יותר, ועל כן גם טווח הגמישות של בעל הנכס המוכר. חשוב להתלוות ולהסתייע בעורך דין נדל"ן מסחרי כבר משלב המשא ומתן, להשגת תנאים מיטביים ככל הניתן, וכן בעריכת חוזה המכר להטמעת ההסכמות, ההגנות והביטחונות הנדרשים למימוש העסקה, ולהגנה על הרוכשים.
- רכישת מבנה שאינו עומד בתקנות רישוי עסקים- היתר אכלוס וקיום פעילות עסקית בנכס מסחרי כפופה לקבלת רישיון עסק, הניתן על ידי מחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית, בהתאם לענף העיסוק ולפעילות. תקנות הרישוי משתנות בהתאם לסוג העסק, ודורשות עמידה במאפיינים מבניים רלוונטיים דוגמת: כמות כניסות, מערכות אוורור, נגישות, מיגון מפני אש ועשן, קיום מרחבים מוגנים ותקנות בטיחות נוספות. בבחינת הנכס המסחרי בטרם רכישה, יש לוודא כי הנכס עומד בדרישות הרישוי הנוגעות לענף הפעילות המיועד. לצורך הדוגמא, רכישת חלל מבני ששימש כמוקד שירות טלפוני, ונרכש לצורך הקמת מתחם הרצאות ופנאי, במטרה לבצע שינוי בחלוקה הפנימית של הנכס. במבחן המציאות, הנכס לא עמד בתקני הג"א ורשות הכיבוי וההצלה לפעילות זו, שכללה היקף מבקרים גדול יותר, ולא קיבל רישיון עסק.
- תכנון פיננסי- ברכישת נכס מקרקעין מסחרי יש לבצע תכנון פיננסי מוקדם, ולהביא בחשבון עלויות נוספות רבות אשר עשויות להשפיע על כדאיות העסקה. רכישת נכס מסחרי עסקי ללא הבנת העלויות הכוללות עשוי לייצר בעיית תזרים וחריגה תקציבית, שתגרור את השפעתה לפעילות העסקית כולה. יש להביא בחשבון הן עלויות נלוות לעסקת הרכישה: מיסוי, שיפוץ ושינויים להתאמת המבנה לפעילות העסקית, והן לעלויות השוטפות: ביטוחים, עלויות תחזוקה, עלויות מימון.
השאר תגובה